Propiedad Vacacional y los Nuevos Retos del Sector Hotelero

Los Nuevos Retos del Sector Hotelero 2020

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Los Nuevos Retos del Sector Hotelero 2020 1

En Mazatlán, al igual que en todo el mundo, el turismo está experimentando cambios acelerados en todos los conceptos, unos de estos cambios ya se venían gestando desde hace varios años, otros se aceleraron con la pandemia y algunos más son nuevos

  • Sin importar la cronología de los mismos, todos imponen retos muy grandes a los distintos actores del sector turístico, mismos que deben de atenderse ya que de no hacerlo, seguramente quienes no lo hagan se quedarán muy rezagados y en riesgo de desaparecer

Sector Inmobiliario un aliado estratégico de Mazatlán 4Mazatlán, Zona Trópico, Sinaloa, México, a; 21 de diciembre de 2020.- Al ser, desde prácticamente su fundación una ciudad y puerto vacacional o “destino turístico”, Mazatlán tiene una gran historia que contar en este campo, y a lo largo de todo este tiempo ha venido experimentando muchos cambios, unos muy buenos, otros no tanto, incluso, ha experimentado muchos retrocesos, no obstante, su privilegiada ubicación en el corazón de la Zona Trópico, es decir, en las confluencias del Mar de Cortés o Golfo de California y el Océano Pacífico, así como sus variados recursos naturales, en conjunto, han hecho que este lugar, pese a los malos momentos que ha vivido: invasiones; guerras; asonadas; revueltas; administradores que dejaron mucho a deber; y de empresarios con muy poca visión de futuro- Pero, siempre se recompone y sigue ahí, esperando que algún día las llamadas “fuerzas vivas” entiendan que Mazatlán es la joya, la esencia, el poder de atracción-Generación y, por tanto, todos debemos recomponer nuestras formas de actuar en favor de Mazatlán, es decir, tenerlo como el ente foco o centro de todo y no como hasta ahora, en que las empresas, personas y los “politiquillos” que sin excepción son los que se creen los centros o focos de atención, especialmente los políticos que se marean con ladrillitos.

Así ha sido Mazatlán y así han vivido los mazatlecos, con grandes épocas de mucha bonanza y otras en donde los valles de estrechez han sido muy grandes y prolongados.

Mazatlán en los últimos 10 años ha venido experimentando cosas buenas, desde luego que al estilo “Puro Mazatlán”, o sea, que a pesar de que las palancas de bonanza están bien definidas y son innegables, pues los mazatlecos, por la razón que sea, les ponen muchísimas trabas, las critican, las compiten o, de plano, las rechazan, pero rara vez reconocen las influencias positiva de X o Y palanca benéfica.

Así ha sido también la vida de los mazatlecos, llena de oportunidades que en variadas ocasiones ellos mismos han truncado, muchas de las veces por jugar el juego del “cacique”, en donde las élites de los restaurantes, transportes y de las actividades económicas que guste sumarle más se consideran los dueños absolutos de esa actividad y cuidado con aquel ser terrenal que se atreva a competirles.

Esta práctica de los mazatlecos ha resultado muy dañina en términos generales, ya que ha sido causa de que nos hayamos estancado en muchos renglones del turismo. Lo bueno es que a pesar de la misma, pero con muchas dificultadas, hemos ido adecuándonos a una realidad inobjetable: Mazatlán es una entidad de los mazatlecos y de todos quienes quieran venir a desarrollar actividades en favor del bienestar económico y de la comunidad.

Para poder entender a plenitud lo anterior, permítanme traer a referencia un ejemplo, mismo que basaremos en la industria del hospedaje. Misma que es una de las que a nivel global está experimentando duros y constantes cambios, que van desde los sanitarios, pasando por los retos tecnológicos y sociales, así como los de competencia.

Y es en este último rubro en donde nos enfocaremos, ya que Mazatlán, en estos momentos, para muchos, debería estar experimentando un súper boom en la creación de cuartos de hotel y en el arribo de grandes cadenas hoteleras. Y aunque si está creciendo en este campo, pero en realidad no lo está haciendo al ritmo, ni con la cantidad que se estimaba, tampoco cualitativamente. Y…¿Qué pasa entonces?.

Bueno, de esos muchos que pensábamos que el boom hotelero sería sensacional, lo cierto es que algo no hicimos, ni estamos haciendo bien y más aún, no leímos bien el pulso de Mazatlán.

Y es que el boom esperado en hoteles se quedó muy corto con el boom que experimenta el segmento de condóminos, departamentos o rentas vacacionales. Por todo Mazatlán se pueden apreciar la construcción de este tipo de edificaciones. Y también de decenas de ya terminadas.

Al respecto, desde hace algunos años, a nivel global, se viene generando toda una convulsión en el segmento de hospedaje, y es que la hotelería del mundo adquirió una preponderancia extraordinaria. Particularmente las grandes cadenas hoteleras, aunque no quedaron exentas de esto las pequeñas cadenas, ni los hoteleros familiares o individuales. De tal suerte que con el paso de los años eran quienes ponían las reglas, mismas que de acuerdo a su óptica eran para beneficiar a sus clientes o huéspedes. Lo cual era y es una verdad a medias, ya que generalmente las mencionadas reglas no surgían de las propuestas de los clientes, sino de lo que hacía la competencia, en otras palabras, los clientes de los hoteles recibían beneficios de los hoteleros únicamente cuando la competencia entre ellos afectaba a una o varias de las partes.

Otros factores que influían en lo anterior eran: la falta de una comunicación eficaz mediante la cual los consumidores pudieran comparar las ofertas del mercado, de igual forma, el que los socios estratégicos de los hoteles, particularmente las agencias de viajes, nada podían hacer en favor de sus clientes, ya que de intentarlo corrían el riego de ser vetados por el hotel.

Y es en virtud de lo anterior, que la hotelería global se convirtió en un agente preponderante para los países y destinos turísticos, a tal grado que imponían sus reglas no solamente a los turistas, sino a los propios destinos y países, en especial las grandes cadenas hoteleras, las cuales siempre han dejado mucho que desear en relación a los beneficios que les aportan a las comunidades donde se asientan. Es de todo mundo conocido que estas, las grandes cadenas, cuando deciden invertir en un destino, todo, absolutamente todo, ellos lo controlan, la construcción, los materiales, el personal, en fin poco aportan al desarrollo local.

La arrogancia de parte de la hotelería llegó a tal grado que un buen día, los consumidores, clientes o huéspedes, o como les guste llamar, deciden ya no seguirle el juego a los hoteleros, Y un poco por aquí, y un poco por allá, se empiezan a desempolvar viejas formas de hacer turismo, entre otras; rentar una habitación, casa, departamento o condominio, en fin, la rebelión de los huéspedes se fue fraguando, primero de manera un tanto sutil, pero imparable.

Y por algunas décadas esta forma de hacer turismo fue tomando un carácter más importante y representativo, incluso, se fue perfeccionando con lo cual llegó a llamar la atención de las grandes OTAS (agencias de viajes digitales) y ya son parte de su catálogo de oferta.

En la actualidad ya es una actividad definida como:

El turismo en viviendas de alquiler vacacional

Nuevamente pedimos su permiso, para que nos permitan incluirles en el presente un estudio que al respecto realizó a manera de tesis María Emilio Silva de la Universitat de les Illes Balears que tituló y que es nuestro mejor deseo les resulte de gran utilidad:

Análisis del mercado de alojamiento turístico en viviendas de alquiler

[/accordion] [accordion title=”Resumen” icon=”” state=”no”]

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Cabe destacar, que esta actividad se ha convertido en un fenómeno imparable en los últimos años, impulsado por el surgimiento de las economías colaborativas y el cambio en el comportamiento de los consumidores, convirtiéndose en una alternativa a los servicios de alojamientos tradicionales.

Las plataformas web que funcionan como intermediarios entre los oferentes de viviendas de alquiler vacacional y los demandantes se han convertido, en pocos años, en fuertes competidores del sector hotelero.

La economía colaborativa es un modelo en el que los servicios son considerados bienes de intercambio. Por ejemplo, una persona que pueda ofrecer alojamiento a otra durante unos días, puede intercambiar este servicio por unas clases de inglés o francés.

Esta nueva modalidad de alojamiento turístico ha entrado en el mercado turístico con polémica, ya que desde el sector hotelero denuncian que no operan bajo las mismas reglas del juego que los establecimientos legalmente reglados y, por lo tanto, les deja en inferioridad de condiciones.

El turismo en viviendas de alquiler vacaciones es un fenómeno que debe ser regulado de forma coherente e inteligente beneficiando a la población local y adaptándose a la nueva demanda de la sociedad.

[/accordion] [accordion title=”Un poco de antecedentes” icon=”” state=”no”]

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En los últimos tiempos el turismo a escala mundial ha experimentado notables cambios, siendo uno de los más importantes la creación de nuevos medios de comercialización de productos y servicios que este sector produce y genera.

Antes de la llegada de Internet, quien tenía suficiente peso como para dirigir el mercado turístico eran los touroperadores tradicionales y las agencias de viaje, y aunque siguen teniendo un peso considerable, ya no son los únicos intermediarios que encontramos en el sector gracias a la aparición de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación.

Como hemos comentado anteriormente, la aparición de Internet y el cambio en el comportamiento de los consumidores han sido los motivadores de este cambio y con él se ha producido una total revolución en la forma de viajar.

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Concretamente en España la actual situación de crisis que se sufre desde 2008 ha provocado que la renta disponible de las familias disminuya considerablemente. Esto a su vez ha provocado que muchos particulares con ánimo de poder aumentar sus ingresos hayan optado por alquilar sus viviendas dando lugar a una nueva modalidad de negocio conocido como Peer to Peer (P2P), que en inglés significa “de igual a igual”. Además, esta disminución de la renta y el alcance de las nuevas tecnologías también ha provocado que los viajeros puedan buscar y busquen las opciones más asequibles y que mejor se adapten a sus necesidades.

Esta nueva modalidad de negocio ha provocado la aparición de las plataformas P2P, que ponen en contacto a los oferentes y los demandantes, convirtiéndose en grandes empresas por el gran volumen de negocio que generan y convirtiéndose en un amenazante competidor para el sector hotelero. El modelo de negocio de estas plataformas se basa en el cobro de comisiones al propietario de la vivienda, que oscilan entre el 6% y el 15% del precio de la reserva. Un ejemplo de estas plataformas es Airbnb. Las cifras reflejan claramente el peso que ha pasado a tener en la industria turística. Según Hosteltur en 2014 tenía 600.000 alojamientos registrados en 34.000 ciudades de 192 países, y ahora en su propia web podemos encontrar 4.5 millones de alojamientos en 81.000 ciudades de 191 países.

[/accordion] [accordion title=”Contextualización y objetivo” icon=”” state=”no”]

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Gentrificación y Turistificación:

El objetivo de este trabajo fin de grado es analizar una nueva tipología de turismo como es el turismo en viviendas de alquiler vacacional, que nace y se divulga gracias a la llagada del internet y al cambio del comportamiento y preferencias tanto de los consumidores como de los oferentes.

Pero el turismo en viviendas de alquiler no llega solo, trae consigo un gran número de nuevas plazas turísticas con las que las localidades no contaban y, por lo tanto, un gran aumento de la oferta turística.

La demanda ha reaccionado increíblemente bien al aumento de esta oferta, cosa que ha provocado que en algunas de las localidades y en especial en los centros de las ciudades más demandadas encontremos un nuevo fenómeno conocido como gentrificación 2.0 o turistificación. Pero antes de hablar de este fenómeno tenemos que conocer primero qué es la gentrificación:

La definición de “Gentrificación” no la podemos encontrar en el Diccionario de la Real Academia Española (RAE), pero sí la podemos encontrar en la Fundación del Español Urgente (Fundeu), que define dicho concepto como “una adaptación adecuada al español del término inglés gentrification”, con el que se alude al proceso mediante el cual la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor”. La palabra inglesa “gentrification” deriva del sustantivo “gentry”, que puede traducirse como alta burguesía, pequeña aristocracia o gente de bien. Aunque con frecuencia la gentrificación es vista como un fenómeno positivo -ya que se realizan rehabilitaciones en barrios degradados donde encontramos renovaciones en los edificios, plazas, carreteras e incluso se abren nuevos comercios- no es buena para toda la población, ya que los residentes que no cuentan con suficiente poder adquisitivo tienen que encontrar otras zonas donde vivir, y además los negocios tradicionales son sustituidos por negocios locales de consumo para la nueva clase social que ahora los habita.

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En estos momentos estamos sufriendo una vuelta de tuerca del fenómeno y, la gentrificación se está convirtiendo en numerosos centros de grandes ciudades en turistificación o gentrificación 2.0 a causa principalmente de la aparición de las plataformas de alquiler vacacional. Esta vez no se trata de la sustitución en una localidad de la clase obrera por clase alta, si no que se trata de la del reemplazo de una comunidad local por una no-comunidad formada por turistas que sólo regentan la localidad unos días al año. Se podía decir que la gentrificación sustituye poblaciones mientras que la turistificación las elimina.

Los centros urbanos de las grandes ciudades tanto españolas como europeas e incluso en otras ciudades del resto del mundo como Nueva York, están sufriendo grandes transformaciones a causa de la turistificación, que afecta a las clases populares principalmente en el precio de los alquileres de larga duración.

Muchos particulares prefieren alquilar sus apartamentos o incluso habitaciones privadas a turistas por cortos periodos, ya que la rentabilidad es mayor que si lo alquilan por periodos de larga duración a residentes. Y no sólo se está convirtiendo en un negocio para los propietarios locales, sino que se está convirtiendo en un negocio para inversores extranjeros que compran incluso edificios enteros para su posterior comercialización mediante plataformas webs.

Por todo ello, creo que es muy interesante analizar este nuevo fenómeno de economía colaborativa y en este trabajo explicaremos qué es el alquiler vacacional, el tipo la demanda, la distribución geográfica en España, y las consecuencias tanto positivas como negativas y los impactos que provoca sobre la sociedad.

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La metodología empleada para la investigación y realización de este trabajo se basa en la búsqueda masiva de información en internet, tanto en estudios realizados por universidades o entidades de comunidades autónomas españolas, en periódicos digitales, en webs tanto de plataformas P2P de alquiler como en portales de alquiler tradicional, y sobre todo en portales dedicados a noticias meramente turísticas como son Hosteltur o Exceltur. Respecto a los datos cuantitativos, han sido investigados y extraídos de plataformas de análisis estadísticos estales como el Instituto Nacional de Estadística (INE), y especialmente de un portal que analiza los datos cuantitativos de la plataforma colaborativa Airnbn, que es InsideAirbnb.

El estudio está dividido en 5 segmentos donde analizaremos qué es el alquiler vacacional, la distribución geográfica del mismo, sus consecuencias, el panorama actual en Mallorca y por último las conclusiones que sacamos al respecto de toda la información analizada.

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Alquiler vacacional

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Concepto. Qué es alquiler vacacional

El alojamiento en viviendas de alquiler vacacional es una alternativa al hospedaje tradicional. Se trata de la entrada de viviendas particulares o parte de ellas –en el caso de alquiler de habitaciones- en el mercado turístico. Surge dada la facilidad que dan hoy en día las nuevas tecnologías que permiten tanto poner en contacto a oferentes y demandantes como su comercialización, provocando un aumento en la oferta de alojamientos disponibles para los consumidores. Esta alternativa al hospedaje tradicional se extiende junto al concepto de economía colaborativa, surgido en tiempos de crisis, donde los propietarios tuvieron la oportunidad de empezar a alquilar sus casas o habitaciones para obtener un ingreso extra.

Análisis de la demanda

Como hemos dicho anteriormente, una de las causas de la proliferación de las viviendas de alquiler vacacional es la tecnología y con ella el comportamiento de los consumidores. Ahora los consumidores son mucho más activos y ya no acuden a las agencias de viajes dónde compran el clásico paquete turístico, sino que los consumidores planean sus propias vacaciones de acuerdo con sus necesidades e intereses. Los usuarios buscan otro tipo de turismo diferente al convencional, buscan un tipo de turismo basado en las experiencias y en el conocimiento verdadero de la cultura local.

El alquiler vacacional es la opción más utilizada con un 66% de la demanda por grupos tanto de amigos como de familias, seguido de un 17% correspondiente a familias solas y por último un 16% correspondiente a parejas.

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Gráfico 1: Demanda alquiler vacacional.
Fuente: Hosteltur. Elaboración propia.

Según los datos obtenidos gracias al Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2016 muestran que los turistas que optan por este tipo de alojamiento alargan su estancia 6,39 días de media. Además, como podemos ver en la siguiente tabla, los viajeros no residentes en España alargan sus vacaciones hasta un 7,47 día de media frente al 4,52 día de media de los residentes en España. A demás vemos que las comunidades donde la estancia es mayor son Canarias, Murcia, Baleares, Comunidad Valenciana y Cataluña, y las comunidades donde las estancias es mucho más costas son Navarra, Castilla la Mancha, Castilla y León, La Rioja y Extremadura.

Tabla 1: Número de estancias por CCAA

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Fuente: INE. Elaboración propia.

Por otra parte, según un estudio realizado por Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos), podemos observar que el alquiler en viviendas de alquiler vacacional tiende a ser más utilizado por grupos de media edad aun que no hay mucha diferencia entre los grupos, siendo la edad media del viajero 46,8 años.

Gráfico 2: Edad usuarios alquiler vacacional

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Fuente: Fevitur. Elaboración propia.

Distribución geográfica de Airbnb.

Para poder analizar la distribución geográfica del turismo en viviendas de alquiler tomaremos como referente la plataforma Airbnb, ya que es la plataforma que mayor número de viviendas comercializa en España y además es la plataforma que más datos ofrece.

España

La plataforma Airbnb es operativa en España desde 2009. Hasta el 1 de enero de 2017 encontramos en España según un informe de Hosteltur 117.500 anfitriones que abrieron sus casas a un total de 5,5 millones de huéspedes con una pernoctación media de 4 noches, en un total de 187.000 alojamientos, el 70% de los cuales se encuentran fuera de los principales centros turísticos urbanos. Estas cifras sitúan a España como el cuarto país del mundo con más reservas a través de la plataforma y el tercero en Europa.

Las principales provincias donde opera esta plataforma son las siguientes:

Barcelona:

Al finalizar el 2016 Airbnb contaba en su plataforma con casi 20.000 anuncios. El 47% de las plazas ofrecidas está formado por casas o apartamentos enteros, frente al 52.5% formado sólo por habitaciones privadas y al 1% formado por habitaciones compartidas. El precio medio es de 97€ por noche, un precio comparable a al precio medio de un hotel
cuatro estrellas.

Imagen 1: Distribución geográfica de la oferta de Airbnb en Barcelona

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Fuente: Inside Airbnb. Elaboración propia.

Barcelona:

Recibe el mayor número de turistas de toda Cataluña e incluso de España: Para poder hacer frente a este nuevo método de comercialización de alojamiento, Cataluña puso en marcha en 2012 la introducción de la tasa turística.

Madrid:

La plataforma Airbnb cuenta con unos 16.300 anuncios en la capital española. A diferencia de Barcelona es mayor el número de casas o apartamentos enteros ofrecidos (63,4%) frente al 35,4% que ofrecen habitaciones privadas, y el 1.3% de habitaciones compartidas. El precio medio por estancia y noche es un 25% menor que el precio medio encontrado en Barcelona, en Madrid el precio medio es de 75€ por noche.

La edad media de los anfitriones en Madrid, es decir, de los particulares que alquilan sus hogares, es de 39 años, siendo el 18% mayores de 50.

El 47% de los anfitriones es de género masculino frente al 53% de género femenino.

Imagen 2: Distribución geográfica de la oferta de Airbnb en Madrid

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Fuente: Inside Airbnb. Elaboración propia.

Islas Canarias:

al finalizar 2016 la plataforma Airbnb contaba con un total de 17.463 viviendas ofrecidas, según el informe Vivienda vacacional en Canarias 2016. De estas 17.463 viviendas, el 86,37% de las viviendas ofrecidas eran completas, frente al 13,63% de las habitaciones privadas ofrecidas. Tenerife es la isla que más viviendas oferta, con el 38,39% de la cuota ofertada por la comunidad autónoma, el segundo lugar lo ocupa Lanzarote con un 24,06% de la oferta total canaria, seguido por Gran Canarias que ofrece el 19,12% del total de la oferta de Canarias. El precio medio por noche en viviendas de alquiler es comparable al de Barcelona, en 2016 se situó en 92,69€ por noche.

Gráfica 3: Distribución de la oferta de Airbnb en las Islas Canarias

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Fuente: informe Vivienda vacacional en Canarias 2016. Elaboración propia

Islas Baleares

Baleares es una de las comunidades autónomas que más oferta ofrece de alquiler vacacional. Al finalizar 2016 sólo Airbnb contaba con 24.065 anuncios en su plataforma, 15.800 en Mallorca, 1.965 en Menorca y 6.300 en las Pitiusas.

En Mallorca el 87.5% de la oferta se trata de apartamentos completos, mientras que el 12,3% restante de la oferta es de habitaciones privadas y el 0,2% habitaciones compartidas. El precio medio es mucho más elevado que el de las comunidades anteriormente estudiadas, es de 143 euros por noche. En la capital mallorquina -Palma- encontramos 1263 apartamentos enteros y 551 habitaciones privadas, sumando así un total de 7.768 plazas disponibles.

Imagen 3: Distribución geográfica de la oferta de Airbnb en Mallorca

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Fuente: Inside Airbnb. Elaboración propia

Consecuencias alquiler vacacional

[/accordion] [accordion title=”Pros y Contras para el Viajero” icon=”” state=”no”]

Que el número de turistas que se aloja en viviendas de alquiler vacacional sea cada vez mayor no es casualidad, los viajeros encuentran ventajas frente al alojamiento tradicional que le hacen decantarse por este nuevo tipo de alojamiento. Seguidamente vamos a detallar algunas de las ventajas que el viajero puede encontrar reservando sus vacaciones en una vivienda de alquiler:

1. Costos más bajos: el mantenimiento de un apartamento para un particular es muchísimo más barato que el mantenimiento que conlleva un establecimiento hotelero. De esta forma, los particulares pueden permitirse ofrecer tarifas más baratas y tienen más flexibilidad de acomodar su precio acorde a sus necesidades e incluso ofrecer descuentos a sus clientes. Esta diferencia de precios permite que el acceso de alojamiento a mayor cantidad de personas.

2. Trato personalizado y más cercano: desde el momento de realizar la reserva pueden hablar directamente con el anfitrión del apartamento, el cual hasta le puede dar consejos de cómo llegar al apartamento o qué sitios puede visitar. También aporta flexibilidad a los usuarios ya que es posible acordar con los propietarios los horarios de llegada y salida.

3. Más espacio y facilidades: los apartamentos suelen ser mucho más espaciosos y grandes que las habitaciones convencionales de hotel. Esto suele ser determinante en largas estancias. A demás en un apartamento encontramos facilidades como puede ser lavadora o frigorífico. Este factor es determinante a la hora de elegir alojamiento para grupos de personas.

4. Amplia oferta: los hoteles suelen estar ubicados en zonas turísticas mientas que los apartamentos en viviendas de alquiler los podemos encontrar en ubicaciones mucho más variadas y en zonas no turísticas. Pero no todo son ventajas, también encontramos inconvenientes que pueden detener a los usuarios antes de realizar la reserva:

1. Seguridad y garantías: dependiendo de cómo y a través de dónde se realice la reserva los clientes pueden perder seguridad e incluso el derecho de realizar reclamaciones.

2. Trato no profesional: los trabajadores de un hotel son personas formadas para satisfacer las necesidades de los clientes, mientras que los particulares que ofrecen sus viviendas quizás no sepan cómo tratar a los clientes o cómo resolver conflictos o incidentes.

3. Servicio de limpieza: mientras que en un alojamiento hotelero se presta un servicio de habitaciones gracias al cual encontramos cada día sábanas y toallas limpias, en los apartamentos de alquiler vacaciona no encontramos este servicio de limpieza.

4. Privacidad e intimidad: este punto hace referencia sobre todo a la hora de alquilar una habitación o apartamento compartido.

Como podemos comprobar por el importante número de usuarios que se alojan en viviendas de alquiler vacacional las ventajas tiene mayor peso que los inconvenientes para los viajeros.

Externalidades positivas.

El rápido crecimiento de este nuevo mercado de economía colaborativa como es el alquiler vacacional entre particulares ha generado numerosas consecuencias tanto para la población de los destinos donde se practica, para los propios usuarios y para las empresas competidoras. Pero no sólo ha generado consecuencias negativas como mucha gente cree, sino que también encontramos consecuencias positivas como las que seguidamente analizaremos.

En una comunidad autónoma como por ejemplo Baleares, donde la demanda de los turistas es turismo de sol y playa encontramos una fuerte estacionalidad. La mayoría de los hoteles sólo abre en temporada alta – de abril a septiembre – mientras que el alquiler vacacional puede ser operativo todo el año. Los hoteles tienen que poder cubrir su gran cantidad de costes fijos para poder abrir todo el año, mientras que los apartamentos particulares tienen unos costes fijos muy bajos que les permite tener disponibilidad durante todo el año. Al haber oferta todo el año permite que la demanda de los turistas se adapte a esta nueva oferta.

Por lo que, el turismo en viviendas de alquiler vacacional permite que la estacionalidad en destinos como Baleares disminuya.

En Mallorca el inicio de la desestacionalización gracias al alquiler vacacional es un hecho demostrable en cifras: según un informe de IBESTAT los turistas que han visitado Mallorca en enero y febrero de 2017 han sido 7.454 más que en 2016. En enero y febrero de 2017 se encontraron 2.651 plazas hoteleras descubiertas que en 2016 sí habían estado ocupadas, mientras que los que los turistas que se han alojado en viviendas de alquiler han sido 10.130 más que en 2016.

Por otra parte, la oferta de este tipo de turismo también en localizaciones como Baleares, ayuda que la demanda de plazas turísticas esté cubierta y no haya necesidad de construir más hoteles y apartamentos turísticos de los que ya hay construidos, por lo tanto, que no haya necesidad de modificar y destruir el paisaje natural como se ha estado haciendo desde el boom turístico de los años 60 en toda España y sobre todo en destinos de sol y playa como son las Islas Baleares.

El turismo P2P comenzó a ser activo en España desde 2008, año en que nos encontrábamos inmersos en una fuerte crisis económica, este hecho combinado con la existencia de un notable excedente de viviendas vacías ha permitido que muchas familias y particulares pudiesen tener un ingreso extra que les ayudase a combatir la crisis, mientras que otros particulares también pudieran ahorrar eligiendo otro tipo de turismo diferente al que siempre habían estado acostumbrado, por ello, el turismo en viviendas de alquiler ha permitido que particulares pudiesen acceder a la riqueza del turismo de la cual se beneficiaban notablemente los hoteleros y a la cual era muy difícil de acceder.

Externalidades negativas.

Tanto el turismo en viviendas de alquiler vacacional como los diferentes tipos de economías colaborativas han generado un gran incremento de la competencia en diferentes mercados. El turismo en vividas de alquiler vacacional es cada vez más un fuerte competidor del mercado hotelero ofreciendo alternativas al sistema de alojamiento tradicional. El gran incremento de viviendas de alquiler vacacional que hacen frente a la altísima oferta hotelera no ha dejado indiferentes al mercado hotelero y ha desatado una batalla en el sector turístico.

A pesar de que el sector turístico tenga unas altísimas barreras de entrada, esta nueva modalidad de turismo colaborativo ha conseguido entrar en el sector, y con fuerza. Esta enorme fuerza con la que ha entrado al mercado turístico no ha gustado nada al sector hotelero, que siente que no está compitiendo con las mis condiciones y que, por lo tanto, les deja en inferioridad de condiciones ya que sienten que la regularización del sector hotelero es mucho más fuerte que la regularización del alquiler vacacional. Aunque muchos hoteleros creen que este negocio no está regulado, desde el sector del alquiler vacacional se defienden, y que la mayoría de éstos se comercializan mediante plataformas webs, y éstas sí están reguladas bajo directivas del comercio electrónico que regulan su actividad.

Desde el sector hotelero no sólo acusan deslealtad a esta nueva forma de economía colaborativa si no que señalan diversos problemas que pueden afectar a la sociedad como puede ser el tráfico sin control de personas; aumento de la economía sumergida; trabajos ilegales; problemas en las comunidades de vecinos; sobreexplotación de los destinos turísticos o falta de protección al turista.

Competencia desleal. ¿Mito o realidad?

El sector hotelero califica a la vivienda turística de competencia desleal ya que hay muchas diferencias entre ambos sobre todo en materia laboral, ya que el convenio hotelero es muy estricto; en materia de seguridad debido a que los hoteleros tienen que reportar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado los huéspedes que se alojan en los hoteles; y en materia de higiene y salud, ya que los hoteles tiene que cumplir normativas y controles muy estrictos que las viviendas de alquiler vacacional no están llevando a cabo.

Según mi punto de vista, no podemos calificarlo como competencia desleal. El tipo de usuario que decide hospedarse en viviendas de alquiler vacacional es diferente al que decide hospedarse en hoteles. El tipo de alojamiento tradicional como son los hoteles no ofrecen el mismo producto, sino que el alquiler vacacional es un nuevo tipo de turismo que amplia el sector, y al no ofrecer los mismos servicios, no pueden tener la misma regularización. Los usuarios que deciden alojarse en viviendas de alquiler vacacional no esperan los mismos servicios como pode ejemplo la limpieza diaria de su habitación, si no que prefieren una experiencia mucho más autónoma e independiente. Además, la distribución geográfica de las viviendas de alquiler vacacional es mucho mas amplia y equilibrada que la distribución geográfica hotelera, por lo que no siempre comparten la posición geográfica. Especialmente por estas dos razones creo que no es una realidad que hablemos de competencia desleal entre los alojamientos tradicionales y las viviendas de alquiler vacacional.

Impactos sociales y económicos

Una vez analizadas las externalidades tanto positivas y negativas del turismo en viviendas de alquiler vacacional vamos a analizar los efectos sociales y económicos que genera en España, destacando los efectos en el PIB español y balear y el impacto que provoca en los precios de alquiler de viviendas para largas temporadas.

Efectos sobre el PIB español y balear

El sector turístico es uno de los principales motores de la economía española. El PIB turístico español es mayor cada año, en 2016 acabó con un crecimiento del 4,9% respecto al año anterior aumentando 6.414 millones de euros, generando un total de 125 mil millones. Este aumento en el PIB turístico ayudó a que el PIB español ascendiese a un 11,2%.

Gráfico 4: Crecimiento anual del PIB turístico frente al PIB general español (2013-2016)

Fuente: Excueltur. Elaboración propia.

Como podemos ver en el gráfico anterior, desde el 2013 el PIB turístico crece cada año y cada vez a un ritmo mayor, contribuyendo así al crecimiento del PIB general. El principal motivo por el que crece cada año el PIB turístico es que el número de turistas en España cada año es mayor debido a las grandes dificultades que atraviesan sus principales competidores como consecuencia de la inestabilidad política y el terrorismo.

Como podemos observar en el siguiente gráfico cada año el número de turistas que visitan España bate récords:

Gráfico 5: Turistas internacionales recibidos en España y variaciones Interanuales

Fuente: Gobierno de España: Ministerio de Energía, Turismo y Agenda digital.

Está claro que el auge del turismo en viviendas de alquiler vacacional ha afectado a este aumento turistas recibidos en España y, por ende, a que el PIB español sea cada año mayor. Eso sí, siempre que la actividad se produzca dentro de la normativa que regula este tipo de alojamiento turísticos, por el contrario, el impacto sería negativo ya que la actividad se realizaría de forma ilícita y formaría parte de la economía sumergida porque las rentas generadas no tendrían repercusión en los ingresos públicos.

Según un estudio realizado por HomeAway – plataforma web similar a Airbnb – solo en 2014 y 2015 se alojaron en viviendas de alquiler un total de 8,5 millones de viajeros españoles, suponiendo un impacto económico de 9,7 millones de euros en gastos realizados durante sus vacaciones, más el alquiler correspondiente, generando un total de 12,3 millones de euros. Estos datos numéricos es un ejemplo para demostrar el impacto que genera este tipo de economía colaborativa en la economía general española.

Respecto la PIB Balear y según otro estudio realizado por la plataforma HomeAway – que comercializada 23.000 viviendas en Baleares – en 2016 se realizaron 1,4 millones de reservas mediante esta plataforma, sumando una facturación total de 1.000 millones de euros, lo que supone el 3,6% del PIB Balear. Pero las cifras no se quedan ahí, en su conjunto, el turismo en viviendas de alquiler vacacional representa el 11% del PIB Balear. Teniendo en cuenta que el PIB turístico balear representa casi el 45% del PIB total de la región, un 11% es una cifra muy elevada por lo que directa o indirectamente muchas familias viven de esta actividad.

Impacto sobre el precio del alquiler:

Es evidente que gracias a popularización de las plataformas online que funcionan de intermediados entre particulares y usuarios, a su gran acogida por los consumidores, a su fácil accesibilidad y la rentabilidad que generan, los particulares prefieran alquilar sus propiedades para cortas estancias vacacionales a turistas en lugar de alquilar las viviendas para largas estancias a los vecinos locales. También es evidente que, si los propietarios prefieren alquiler sus viviendas para cortas estancias, lo que están haciendo es eliminar unidades del mercado de alquiler provocando una disminución de la oferta y, por lo tanto, un aumento en el precio de las viviendas.

Por ello, como consecuencia del boom de apartamentos turísticos junto a la gran oferta por parte de los particulares, podemos decir que estamos viviendo una presión alcista en los precios, tanto para la compra de apartamentos como para el alquiler de los mismo. Esta presión alcista sobre los precios afecta sobre todo a centros urbanos como puede el centro de Madrid en barrios como Malasaña o La Latina, y en litorales costeros como es el caso de Ibiza. Otro claro ejemplo lo encontramos en la ciudad de Barcelona que, según cifras el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler en 2016 aumentaron un 16,5% y, según la misma plataforma, Cataluña es la ciudad autónoma donde más aumentaron los precios en 2016 -un 26,8%-, llegando hasta los 13,3€ el metro cuadrado.

Este aumento en los precios está provocando, como hemos comentado anteriormente en el apartado 3, un proceso de gentrificación y turistificación en los centros de las ciudades frecuentadas por turistas. La población original se ve desplazada por los turistas que tan sólo pasan unos días en la ciudad y en temporada alta, provocando que el resto del año encontremos casas vacías. De hecho, según datos del Instituto Nacional de Estadística, España es el país con más viviendas vacías de Europa con 3,4 millones de viviendas.

Panorama actual del alquiler vacacional en Mallorca.

Como consecuencia del revuelo que ha provocado el turismo en viviendas de alquiler vacacional y a su falta de regularización, algunas de las competencias correspondientes de cada comunidad autónoma han tenido que modificar su ley turística y dar lugar a la regularización al alquiler vacacional.

En Baleares concretamente, el Consell de Mallorca ha lanzado una propuesta de zonificación para limitar las viviendas vacacionales en siete zonas. En dos de estas dos zonas se prohíbe completamente el alquiler vacacional, hablamos de zonas de suelo rústico protegido y zonas de exclusión como son los polígonos industriales. El resto de las zonas las analizaremos a continuación:

Zona 1: Núcleos litorales turísticos saturados: en estas zonas se permite el alquiler turístico en viviendas unifamiliares o plurifamiliares durante 60 días al año y siempre que se trate de una vivienda habitual del propietario.

Hablamos de Palmanova – Magalluf, Santa Ponça, Paguera y zona de Playa de Palma.

Zona 2: Resto de núcleos litorales turísticos: no presentan una presión excesiva de los recursos, por lo que no presenta restricciones para el ejercicio del alquiler vacacional. Hablamos por ejemplo de las siguientes localidades: Portals Nous, Sant Elm, Port de Pollença, Can Picafort, etc.

Zona 3: Núcleos de interior con mayor presión turística: funcional igual que la zona 1, sólo se puede alquilar por un máximo de 60 días y en viviendas habituales. Hablamos por ejemplo de Deià, Soller, Santanyí o Llucalcari.

Zona 4: Resto de núcleos de interior: corresponde al resto de zonas que no se incluyen en la categoría 3 y que, tengas suelos urbanos, urbanizables aptos para el uso residencial o turístico.

Suelo rústico común: se trata de terrenos rurales que no tienen valor ambiental, paisajístico o territorial. En esta zona se permite el alquiler vacacional en viviendas unifamiliares durante todo el año.

Seguidamente encontramos el mapa de la propuesta de zonificación según las zonas analizadas anteriormente:

Imagen 4: Propuesta de zonificación de Mallorca por parte del Consell

Fuente: Consell de Mallorca. Elaboración propia.

Como se puede apreciar en la imagen anterior, el municipio de Palma no está contemplado en la zonificación propuesta ya que, según la Ley Turística, es competencia del Ayuntamiento elaborar su propio plan y no del Consell.

Respecto a Palma, el Ayuntamiento ha aprobado este pasado mes de abril la regularización del alquiler vacacional en el municipio, prohibiendo el alquiler vacacional a turistas en pisos, pero permitiéndolo en viviendas unifamiliares excepto en zonas de exclusión, en suelo rústico protegido y en la zona de influencia aeroportuaria. Se prevé que la probación definitiva sea en el próximo mes de julio convirtiéndose así en ser la primera ciudad de España que implante esta medida.

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El turismo en viviendas alquiler surge en una época de pleno auge de la economía colaborativa, propulsada por la gran fuerza que tienen hoy en día las tecnologías. Además de los progresos tecnológicos que está viviendo la sociedad también se están viviendo progresos sociales y culturales. La sociedad está cambiando también su forma de pensar, su mentalidad y sus preferencias.

El perfil del nuevo turista es mucho mas activo e inquieto que busca vivir, experimentar y sentir que forman parte de la vida cotidiana de la localidad que visitan conociendo sus costumbres y su cultura a través del contacto con la sociedad local generando un nuevo tipo de demanda.

Las plataformas web colaborativas como son Airbnb o HomeAway han dado pie a un nuevo tipo de turismo que ha ampliado el sector turístico. Estas plataformas que sirven como conexión entre los propietarios de las viviendas de alquiler vacacional y los usuarios, se han convertido en un fuerte competidor para el sector hotelero. Pese a que los hoteleros tachan de competencia desleal a este nuevo tipo de turismo, lo único que han hecho bajo mi punto de vista, es ofrecer un nuevo tipo de servicio como respuesta un nuevo tipo de demanda que no estaba cubierta, y por lo tanto ampliar el sector turístico.

Para no quedarse atrás, son los mismos hoteleros los que deben aprovechar este nuevo tipo de demanda y sumarse a la era tecnológica para poder competir frente a las nuevas formas de turismo y no quedarse obsoletos. Haciendo un guiño al darwinismo: adaptarse o morir. Es cierto que regularización de este nuevo tipo de turismo no es clara, y que las comunidades autónomas que están regularizando este nuevo sector están optando por la prohibición o la fuerte limitación de la actividad, alejando así la innovación a los territorios afectados. Esta forma de actuar no me parece
correcta, ya que no dejan avanzar a una sociedad que busca nuevas formas de viajar, reducen la oferta turística y propician que los particulares realicen la actividad fuera de la legalidad. Un país como es España, que es líder turístico mundial, no puede quedarse atrás y tiene que ser competitivo frente a otros destinos, por los que las regularizaciones se deben realizar de forma coherente e inteligente beneficiando a la población local y adaptándose a la nueva demanda de la sociedad.

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Héctor Lizárraga VencisPues ahí tienen apreciables lectores un estudio, que si bien es cierto está fechado en 2016, no obstante, presenta objetivamente la dinámica actual y futura del comportamiento de uno de los principales retos en el sector de hospedaje, la renta vacacional, misma que en Mazatlán está en pleno auge, y no desde hace poco, sino de hace ya algunos años, pero que se ha incrementado en los últimos tres.

Los hoteleros locales deberán entender que en la actualidad ya nada podrá detener esta tendencia, pero eso no es de ninguna manera catastrófico, antes al contrario, es en realidad un reto que deberán de afrontar con mucha creatividad y teniendo como centro al huésped y la mejora cualitativa de sus servicios.

Mazatlán cuenta con excelentes hoteleros y, lo mejor, la mayoría locales, los cuales en ello tiene una gran ventaja competitiva que deben aprovechar al máximo, además de que deben de voltear a las cuestiones distintivas y únicas de Mazatlán, entre ellas su cercanía al Trópico de “Cáncer”, lo entrecomillamos porque ya en la actualidad no está apuntando a esa constelación, pero aun así es una ventaja diferencial única y la verdad no la toman en cuenta para nada.

Saben que cuentan con nosotros para hacer alianzas estratégicas, las cuales siempre aceptamos, pero el sector hotelero, si bien no las rechaza, pero tampoco las arropa.

Quedamos a la expectativa…[/vc_column_text][vc_separator color=”orange” style=”double” border_width=”8″ css_animation=”rollIn”][/vc_column][/vc_row]

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Acerca de Héctor Lizarraga 3018 Articles
El director de Mazatlán Interactivo es profesional del turismo desde hace más 40 años, 26 de los cuales lo ha aplicado dentro de este medio informativo

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